КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Нарушение имущественных прав собственников в МКД - довольно массовое явление в нашей действительности. Местные органы исполнительной власти зачастую распродают технические подвалы, чердаки, земельные участки в нарушение действующего законодательства. Корень проблемы в том, что исполнительная власть, а порой и судебная, не в полной мере понимают волю законодателя и цели, для достижения которых введено понятие общего имущества домовладельцев.

 

К чему это приводит?

Во-первых, нарушается право жителей многоквартирных домов на безопасные условия проживания. Реконструкция, заглубление подвала под коммерческие цели, без контроля собственников дома, приводит к нарушению целостности несущих конструкций. По данным из более чем 30 городов России, в связи с отсутствием доступа в технические подвалы, возникает множество аварийных ситуаций, которые при нормальной эксплуатации жилого дома можно было бы предотвратить. Разрушаются фундаменты, трещат стены, есть и несчастные случаи. Аварийность в таких домах резко отличается в худшую сторону. Размах, с которым делается такая реконструкция, позволяет предположить, что в любой момент где-то в жилом доме может произойти трагедия.

Во-вторых, конфликт интересов жителей многоквартирных жилых домов и коммерсантов, порождает высокую социальную напряженность. Ведь техническая функция подвалов -
обслуживание инженерных систем дома - не исчезла и не могла исчезнуть по мановению волшебной палочки из-за того, что чиновники определили эти помещения как «имущество самостоятельного назначения».

Подвалы, имеющие двух владельцев-пользователей, один из которых владеет помещением на основании решения муниципального органа, другой -
жители, по причине жизненной необходимости; напоминают дитя у семи нянек.

В-третьих, коммерческая деятельность местных органов власти в отношении подвалов и чердаков нередко создает благодатную почву для процветания коррупции.

 

Лишение перспективы - путь к банкротству

К сожалению, немногие муниципальные управленцы понимают то огромное значение, которое имеют технические помещения для будущих перспектив дома.

В этих помещениях, не случайно предусмотренных конструкцией дома, заложен потенциал жизнестойкости такого сложного инженерного сооружения, каким является жилой дом. Потенциал к дальнейшему повышению уровня комфорта и безопасности проживания.

Технологии энергообеспечения, экономии и учета коммунальных ресурсов постоянно совершенствуются, меняются инженерные системы, будут производиться реконструкции этих систем, создаваться новые. Это уже влечет за собой необходимость установки нового дополнительного оборудования, требует большего пространства для его содержания, лучших условий для эксплуатации.

К числу перспективных реконструкций, например, следует отнести установку индивидуальных миникотельных, современных систем принудительной вентиляции и кондиционирования воздуха, дающих совершенно новое качество жизни и биологической безопасности.

Для монтажа такого оборудования потребуются, так или иначе, все технические помещения от подвала до чердака дома. Потребуется реорганизация и придомового земельного участка для обслуживания технически более оснащенного дома.

Лишая дом общего имущества, муниципалитеты перекрывают, саму возможность технического прогресса в ЖКХ. Об энергосбережении жителям таких домов останется только мечтать.

Пренебрежительным подходом к имуществу домовладельцев делается скорее контрреформация жилищного хозяйства, нежели его модернизация. Технологии жизнеобеспечения останутся старыми и потянут назад экономику страны.

 

Что можно предложить

Чтобы катастрофы не произошло, позиция законодателя в отношении принадлежности подвалов жилых домов, а по аналогии и прочего имущества, должна быть выражена еще более конкретно, посредством внесения изменений в статью 36
Жилищного кодекса РФ. Изменения необходимы для устранения сомнений муниципалитетов и судов в отношении принципа определения состава общего имущества многоквартирных жилых домов. Ведь коммуникации подключаются в нижних точках жилого дома, в подвалах, там и располагается основное инженерное оборудование. Исключения составляют лишь только дома, где технические этажи находятся в средней части здания, как правило, между нежилым первым (например, парковкой или торговым центром) и последующими жилыми этажами.

Размещенные в среднем техническом этаже коммуникации обслуживают вышележащие жилые этажи, а нежилые помещения первого этажа имеют не связанную с жилой частью автономную систему жизнеобеспечения. Подвалы в этом случае общими домовыми коммуникациями не отягощены.

Таким образом, при отсутствии в жилом доме технического этажа в средней части здания, в подвальных помещениях обязательно имеются инженерные коммуникации, обслуживающие помещения жилого дома. Такие подвалы соответствуют и ныне действующей редакции части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, являются техническими и должны принадлежать домовладельцам на праве общей долевой собственности.

При наличии в жилом доме технического этажа, расположенного в средней части здания, подвал общими инженерными коммуникациями не оснащен, и, следовательно, не является общим имуществом.

С учетом этих реалий, признанных ВАС РФ, предлагаю изложить часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (в части, касающейся прав на технические подвалы), в следующей редакции»:

«Собственникам помещений многоквартирного жилого дома принадлежат на праве общей долевой собственности подвалы, если конструкция дома не имеет технического этажа, расположенного в средней части здания».

Важно отметить, что предлагаемая редакция изложена в соответствии с терминологией строительных норм и правил (СНиП31-01-2003 «Здания жилые». Приложение 1).

Эта мера, устранит саму возможность необоснованного исключения подвалов из состава общей долевой собственности домовладельцев, позволит разрешить острейший социальный, экономический и политический вопрос.

 

Исправить допущенные ошибки

Неразрешенной остается проблема восстановления прав собственников МКД, нарушенных в течение последнего десятилетия. Имеются все основания утверждать, что нарушение имущественных прав жителей многоквартирных домов носит массовый характер, проблема актуальна на всей территории России.

При этом следует учесть, что лишение граждан имущества, принадлежащего им в силу закона, имеет место не только в отношении технических подвалов - отчуждено огромное количество чердаков, мусоросборных камер, колясочных, щитовых, дворницких и других подсобных помещений.

Собственники жилья исчерпали все возможности защитить свои права обычными способами. Результата не возымели ни коллективные обращения к местным органам власти, ни жалобы в правоохранительные органы. Тысячи исков граждан и организаций - собственников жилья, отклоненных судебными инстанциями, привели к глубокому разочарованию большинства из них в российской системе правосудия.

Суды отказывают в исках на том основании, что это имущество «может использоваться не только для обслуживания дома». На самом деле это не так, сдача подвалов в аренду всегда происходит с нарушением технических регламентов, в силу которых подвалы, не соответствующие требованиям СНиП к помещениям общественного назначения, использоваться, кроме как технические, не могут.

Ситуация не изменилась даже после вынесения Конституционным судом знаменитого Определения от 19.05.2009 г.
№ 489-О-О, разъяснившего, что, «критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит».

Для исправления катастрофической ситуации деградации жилищного фонда России необходимо вынести вопрос о защите и восстановлении имущественных прав домовладельцев на федеральный уровень.

 

Как их исправить?

Предлагается высшим органам власти исправить ситуацию в следующем порядке:

1. Запретить местным органам государственной власти пополнять реестры госсобственности вновь «выявленными» подвальными и чердачными и другими помещениями, перечисленными в части 1, статьи 36
Жилищного кодекса, и также совершать в отношении них какие бы то ни было сделки.

2. Необходимо принятие федерального закона о мерах по восстановлению имущественных прав собственников помещений МКД на общее имущество, в котором следует отразить:

- признание государством факта массового нарушения прав собственников помещений МКД на общее имущество;

- приоритет использования технических и вспомогательных помещений для обеспечения безопасных и комфортных условий проживания граждан перед коммерческим использованием таких помещений;

- комплекс мер, направленных на восстановление утраченных имущественных прав домовладельцев.

3. На этапе разработки подобных мероприятий, а затем и для контроля исполнения принятых мер, создать наделенную соответствующими полномочиями комиссию, в состав которой должны войти представители Министерства регионального развития, Министерства экономики, Министерства строительства, Министерства юстиции, других заинтересованных министерств и ведомств, а также специалисты в области инженерного обеспечения многоквартирных жилых домов, представители Общественной палаты Российской Федерации и сообщества собственников жилья.

Деятельность по управлению жилым домом не может быть эффективной, если у собственников отсутствует главный инструмент и средство для ее осуществления - собственное имущество.

 

 

Андрей ПИНЧУКОВ,

председатель правления Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК,

председатель комиссии по защите прав собственников МКД на общее долевое

имущество Ассоциации НКО по содействию развитию ТСЖ и ЖСК

Дизайн :
Яндекс.Метрика