При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №7 _ 2015

автор: Сауле Беркимбаева

krimskiy desant1С 2 по 11 июня 2015 года Ассоциация некоммерческих организаций по содействию и развитию товариществ собственников жилья и жилищностроительных кооперативов (Ассоциация ТСЖ и ЖСК) совместно с Министерством ЖКХ Республики Крым провела серию информационно-обучающих семинаров в муниципальных образованиях республики и города Севастополь для руководителей ТСЖ и управляющих организаций, председателей Советов МКД по актуальным вопросам сферы ЖКХ. На семинарах были рассмотрены и обсуждены следующие темы: ●  основы российского законодательства в сфере управления многоквартирными домами (МКД); ●  общее собрание как высший орган управления МКД, порядок организации и проведения общего собрания; ●  общее имущество МКД; ●  земельный участок МКД; ●  эффективное управление МКД

Выбор места нашей основной дислокации был продиктован равной удалённостью от всех городов Крыма, проявивших интерес к предложению о проведении обучающих семинаров для жилищных объединений. Таким местом был выбран посёлок Морское (18 км от Судака, 44 км до Алушты). Поселились мы в частном гостевом доме в 50 м от моря.

И, хотя форменная «живая аптека» ароматерапии, близость моря и весьма демократичные цены на проживание располагали к длительному отдыху, мы, участники «крымского десанта», — Евгения Юнисова (исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК), Марина Балдакова (эксперт Ассоциации) и автор этих заметок Сауле Беркимбаева — не могли расслабиться. Как говорится, цели у нас были другие. Отдохнув после перелёта, мы отправились в Симферополь. Там, в конференц-зале Министерства ЖКХ Республики Крым, 2 июня прошёл первый из запланированных семинаров. Открывая мероприятие, первый заместитель министра Алексей Бочаров отметил возросшую необходимость в информировании крымчан об особенностях российского законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также о правах и обязанностях собственников жилья.

krimskiy desant2По завершению мероприятия в интервью крымской новостной телепрограмме Евгения Юнисова отметила, что наибольший интерес у участников семинара вызвали вопросы, связанные с РСО, оформлением земельных участков, финансовой деятельностью жилищных объединений. После семинара мы согласовали дальнейшую программу нашего пребывания в Крыму с руководством министерства, отсортировали ранее высланную литературу для раздачи на семинарах по городам Крыма. Следующий семинар был назначен на 3 июня в Евпатории. По количеству жилищных объединений, зарегистрированных в Крыму на начало 2014 года, этот курортный город занимает третье место после Ялты и Алушты. Поэтому и количество участников семинара было значительно больше, чем в Симферополе. Выслушав основные заявленные темы семинара, представители жилищных объединений столицы северо-западного и степного Крыма задали множество вопросов, связанных с непосредственной формой управления многоквартирным домом. Дело в том, что на Украине ОСМД регистрировались и в малоквартирных домах. Иной формы самоуправления, за исключением ОСМД, по украинскому законодательству не было предусмотрено.

Лидеры жилищных объединений обратили наше внимание на проблему, связанную с вывозом мусора: от жилищных объединений требуют выплаты экологического сбора, ранее не предусмотренного в смете. Этот вопрос поднимался и в Симферополе. Вторично столкнувшись с этой проблемой, мы поняли, что она актуальна для всего полуострова. Ответы на вопросы заняли большую часть времени, отведённого на семинар, а нам необходимо было ещё добраться до нашей базы в посёлке Морское для того, чтобы на следующий день быть готовыми к проведению семинара в Керчи. 4 июня в актовом зале Культурного центра имени Юрия Богатикова собрались представители более 40 управляющих организаций города Керчи и города Щёлкино — самого молодого города на полуострове. Первый камень в его строительство был заложен в 1978 году. Причём если Щёлкино был представлен муниципальными унитарными предприятиями и одним ТСН «Эврика» (товарищество собственников недвижимости, в состав которого входит четыре одноподъездных 20-квартирных дома), то Керчь была представлена исключительно ЖСК. Заместитель начальника управления ЖКХ города Керчи Юрий Косолапов представил нас собравшимся, а также информировал управляющие организации о ходе работ по созданию электронных паспортов МКД

krimskiy desant3С учётом преобладания в аудитории представителей ЖСК, Евгения Юнисова более подробно остановилась на ошибках ЖСК при проведении общих собраний и отличиях общих собраний собственников жилья и общих собраний членов жилищного объединения. Данный вопрос весьма актуален, как при выборе способа управления МКД, так и при выборе способа накопления средств по программе капремонта. С основами программы капремонта, а также разрабатываемой в России государственной информационной системы ЖКХ ознакомила собравшихся эксперт Ассоциации Марина Балдакова. Аудиторию интересовали вопросы оформления земельных участков, регистрации ТСЖ-ТСН, а также взаимодействия с РСО и мусоровывозящими компаниями. Представители жилищных объединений передали мне как главному редактору профильного СМИ копию коллективного обращения к депутату Государственного совета Республики Крым, заместителю председателя комитета по строительству и ЖКХ республики Крым Валерию Аксёнову по проблеме, возникшей с департаментом Росприроднадзора, навязывающим жилищным объединениям внесение в сметы экологического сбора. Квартальный взнос такого сбора составляет от 12 тыс. до 30 тыс. руб. Эта проблема возникала несколько лет назад и в «материковой» России и была решена в пользу жилищных объединений. Экологический сбор выплачивают мусоровывозящие компании, так как если такой вид платежа не возлагается на граждан, то и ТСЖ-ЖСК не являются плательщиками экологического сбора. В Керчи нас информировали, что 26 мая 2015 года лидеры жилищных объединений впервые собирались с целью создания координационного собрания председателей ЖСК, ЖК и ТСЖ. Помимо этой позитивной информации, мы узнали также и о том, что все лифты в городе оборудованы системой доступа по «чипам», предусматривающей платный проезд в лифте. Такой подход к эксплуатации лифта позволяет продлить срок службы подъёмного устройства.

По завершению семинара заместитель начальника управления ЖКХ города Керчи Юрий Косолапов предложил нам получасовую экскурсию на самую высокую точку города Керчь — гору Митридат, где находится смотровая площадка. С её высоты можно охватить взглядом всю Керченскую бухту и город, который ведёт свою историю именно с поселения на Митридате. Жаль, что мы были ограничены во времени и не смогли уделить керченским достопримечательностям должного внимания. Мы поторопились в обратный путь. 5 июня предстоял семинар в Феодосии. Сегодня в этом городе, насчитывающем более 25 веков своей истории, проживает около 70 тыс. человек. В Феодосии на начало 2014 года было зарегистрировано всего 35 ОСМД. Поэтому аудитория из 25 человек, включая представителей МУПа, — вполне приличная аудитория.

Ценность земельных участков курортной зоны красной нитью проходила в вопросах участников семинара. Так, многие не могли найти в ЖК РФ указаний на регулирование сложившихся правоотношений. Поэтому подробнее был рассмотрен Федеральный закон №66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который рекомендовала применять Евгения Юнисова: «Если не находим прямого указания в ЖК РФ, может применяться аналогия законов». После завершения семинара, уставшие за неделю, мы поспешили возвратиться «на базу». Напряжённая трудовая неделя сторицей «окупилась» в выходные дни. Вдоволь наплававшись в море в первой половине субботнего дня, к вечеру мы поехали в горную усадьбу хозяев нашей крымской «базы» — Юлии и Дмитрия Степанчиковых. Нас поразило их радушие и гостеприимство.

krimskiy desant4

Бродя по дорожкам усадьбы, казалось, что находишься в средневековом городе-замке. Но в стилизованном отдельно стоящем помещении был бассейн с сауной. В другом здании — русская баня. Всё, что подавалось на стол, — экологически чистые продукты, выращиваемые на самой усадьбе. В предгорье чудесный воздух. Романтическое тихое место для людей, занимающихся духовными практиками. Здесь нас всё восхищало: и постройки в средневековом стиле, и ручной работы дубовые кровати, сделанные самим хозяином в свободное время. Полноценный отдых в выходные дни навёл нас на мысль о возможности проведения выездных семинаров в Крыму для председателей жилищных объединений «материковой» России. Отдохнувшие и набравшиеся сил у природных источников, в понедельник, 8 июня, мы вновь приехали в Симферополь. В 11 часов в помещении Международного информационного агентства «Россия сегодня» началась пресс-конференция по итогам наших семинаров с участием первого замминистра Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Крым Алексея Бочарова и начальника Управления реформирования жилищного хозяйства МинЖКХ Республики Крым Натальи Станчевой.

Итоги пресс-конференции были широко освещены в региональных СМИ. Несмотря на проведение итоговой пресс-конференции, 9 июня нам предстояло провести очередной семинар в Бахчисарае. Утром мы поехали в древнюю столицу Крымского ханства, расположенную в 38 км от Симферополя. В Бахчисарае из 388 МКД в 254 домах менее 16 квартир. Этим объясняется низкая активность в создании жилищных объединений и малое количество участников семинара, прошедшего в режиме вопросов и ответов. Освободились немного раньше. И впервые в рабочие дни у нас появилась возможность посетить достопримечательности Крымского полуострова. До конца рабочего дня мы успели попасть в ханский дворец и Бахчисарайский парк «Крым в миниатюре на ладони». Это самый большой по величине парк миниатюр на полуострове, который занимает площадь 2,5 га. Там представлены несколько десятков историко-культурных и архитектурных достопримечательностей полуострова в масштабе 1:25. Посетители парка могут увидеть Международный аэропорт «Симферополь» с уменьшенными копиями самолётов, кафедральный собор Святого Александра Невского, прекрасные архитектурные памятники Евпатории, Алушты, Фороса, Симеиза, Гаспры, Мисхора, Судака, Феодосии, обелиск Славы на горе Митридат в Керчи и многое другое. Возле каждого экспоната установлен аудиогид.

krimskiy desant5На 10 июня был согласован семинар в Ялте. Организацией семинара занималось МУП «Ялтажилсервис», ранее создававшее ОСМД и постоянно взаимодействующее с жилищными объединениями. Опыт Большой Ялты в вопросах создания ОСМД вошёл в отчёт о своей деятельности украинского Министерства регионального развития и ЖКХ автономной Республики Крым по итогам 2013 года. Деятельность МУП «Ялтажилсервис» чувствовалась в большей вовлечённости собственников жилья в процесс управления многоквартирным домом по сравнению с другими городами Крыма. Нас поразил примечательный факт: кормящая мать с младенцем на руках от начала до конца прослушала все темы и конспектировала услышанное. С такой аудиторией было приятно работать. Ранее высланные в качестве раздаточных материалов методические пособия, выпущенные Ассоциацией по актуальным вопросам реформы ЖКХ, были востребованы всей аудиторией.

Завершающим пунктом нашего «крымского десанта» был Севастополь. Здесь нас ждал сюрприз: исполняющим обязанности директора Департамента внутренней политики Севастополя оказался бывший президент Новороссийской ассоциации ТСЖ Мирослав Погорелов. Именно он открывал семинар, организованный Управлением по взаимодействию с органами местного и территориального самоуправления «Участие граждан в управлении многоквартирным жилым домом». В зале присутствовали депутаты Советов муниципальных образований Севастополя, руководители ТСЖ и ТОС, представители управляющих компаний и общественности города. Изначально аудитория была настроена на обсуждение проблем по созданию территориальных общественных самоуправлений (ТОСов) и их роли по решению вопросов местного значения, в том числе и управления МКД. Но, так как ЖК РФ не предусматривает ТОСы как способ управления МКД, после выступления Юнисовой, сделавшей акцент на предусмотренных законом способах управления жилыми домами, семинар перешёл в режим вопросов и ответов по нашей программе.

Во всех городах слушатели семинаров говорили о необходимости более детального семинара по затронутым вопросам. А узнав от нас о принятии Крымской программы капитального ремонта — хотели изучить опыт подготовки к капремонту «материковой» России. После обсуждения результатов нашей поездки в Крым мы, участники первого «крымского десанта», решили объявить «всеобщую мобилизацию на помощь Крыму». Приглашаем волонтёров с 27 августа по 8 сентября присоединиться к «Крымскому десанту-2»

Наиболее распространенные вопросы, заданные слушателями в ходе «Крымского десанта»

ТСН создано в марте 2015 года. В каком объёме мы должны получить техническую документацию от ГКХ? Может ли ТСН требовать от ГКХ составления акта технического состояния дома? До передачи техдокументации и составления акта может ли ТСН брать с жильцов членские взносы? Как добиться возврата подвалов?

 — В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, за 30 дней до прекращения управлением МКД предшествующая управляющая организация обязана передать техдокументацию вновь выбранной. Отсутствие или утрата документации не может быть основанием для прекращения данной обязанности. Перечень техдокументации содержится в Постановлении Правительства РФ №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — №491-ПП). В соответствии со ст. 397 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения должником своих обязанностей вы вправе поручить выполнение данного обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от должника возмещения понесённых расходов. Статья 7.23.2 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение требований законодательства о передаче техдокументации на МКД и иных документов, связанных с управлением МКД. За помощью в получении техдокументации на МКД можно обратится в УФАС. Такая практика существует. Но этот путь, как и обращение в судебные инстанции, — длительный процесс. Если для получения техдокументации вам придётся обращаться в суд, предварительно внимательно изучите:

● Постановление Президиума ВАС от 30.09.2010 №17074/09;

● Постановление Верховного суда РФ от 26.02.2015 по делу №А65-15484/2013.

Акт технического состояния вы должны составить совместно. Как показывает практика, предшествующую управляющую организацию приходится понуждать к подписанию такого акта. Поэтому можно составить акт самостоятельно и направить его заказным письмом с уведомлением. Для подготовки такого акта вам необходимо составить перечень объектов общего имущества (далее — ОИ), описать состояние ИО, его конструктивных элементов и утвердить его на общем собрании. Состав ОИ определяется ст. 36 ЖК РФ. Более подробно состав ИО изложен в №491-ПП. Там же определён порядок утверждения (описания) состава ОИ. Это основополагающий документ, которым вы руководствуетесь при планировании всех видов текущего и капремонта. Этот документ будет для вас серьёзным основанием в суде при:

● попытках отчуждения ОИ;

● незаконном использования общего имущества и др.

Приступить к управлению МКД можно сразу же после регистрации юридического лица. Проблеме возврата в общую долевую собственность незаконно отчуждённых помещений посвящён специальный выпуск нашего журнала «Председатель ТСЖ» №8(82)/2014.

В ЖСК имеется отдельно стоящее нежилое помещение, которое в настоящее время занято городской структурой. Можем ли мы претендовать на это помещение?

  — Надо разобраться — на какие средства строилось это помещение. Если на средства пайщиков, то вы можете оформить правособственности на это помещение на кооператив. Подробный ответ содержится в журнале «Председатель ТСЖ» №3(89)/2015 в статье «Особенности возврата отчуждённого ОДИ в ЖСК».

Дом стоит на балансе сельсовета. Как перевести дом на баланс ТСЖ?

 — ЖК РФ предусматривает передачу дома в управление ТСЖ. Если это многоквартирный дом, и в нём есть собственники, то он вообще не может быть передан на баланс ТСЖ, так как ТСЖ не является собственником МКД. При этом нет необходимости переводить его на баланс ТСЖ (ЖСК). Сельсовет должен передать вам дом в управление после предъявления решения общего собрания, проведённого в соответствии со ст. 44–48 ЖК РФ.

Как уйти от бремени наличия общедомового счётчика при наличии «водомеров» в каждом помещении и прямых договорах жителей с водоканалом? При этом шесть точек водоразбора в местах общего потребления оборудованы приборами учёта, но водоканал отказывается принимать их к расчёту

— Прямые договоры с РСО возможны лишь при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» предусматривает порядок расчётов при отсутствии общего домового прибора учета. Если в данном случае у вас непосредственный способ управления, то водоканал должен шесть точек водоразбора принять к учету как индивидуальные приборы учёта. Если ТСЖ (ТСН) управляет многоквартирным домом, то прямые договоры потребителей с водоканалом (РСО) законодательством не предусматриваются, и ТСЖ (ТСН) должно заключить договор с водоканалом (РСО) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 №124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг». Расчёты с РСО ведутся по домовому прибору учёта, установленному на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности При управлении домом ТСЖ (ТСН) возможны прямые расчёты собственников с РСО, если такое решение принято на общем собрании. При этом ответственность за должников остается за управляющей организацией.

ТСЖ, не ликвидируясь, приостановило свою деятельность. Мы приняли решение о выборе непосредственного способа управления. Правильно ли это?

 — При смене способа управления с ТСЖ на непосредственное управление необходимо принять решение о ликвидации ТСЖ. Протокол общего собрания о ликвидации ТСЖ предоставляется в налоговую инспекцию для внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ. Одновременно необходимо уведомить РСО. Сложности при ликвидации ТСЖ могут возникнуть лишь в том случае, если сторонние организации имеют имущественные претензии к юридическому лицу. В соответствии с ЖК РФ непосредственный способ управления возможен для МКД с количеством квартир не более 30.

Должны ли мы платить налог на землю?

 — Земельный налог в отношении земельного участка многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, с 1 января 2015 года отменён согласно Федеральному закону от 04.10.2014 №284-ФЗ. Для перехода земельного участка в общую долевую собственность необходимо соблюсти порядок его формирования и оформления. То есть: ● принять решение о формировании участка и проведении его кадастрового учёта; ● обратиться в компетентные органы с заявлением о передаче участка из государственной или муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников помещений.

Можно ли как-то упростить процедуру проведения общего собрания?

 — Порядок проведения общих собраний является предметом всестороннего контроля со стороны надзорных органов и, как показывает практика, предметом множества судебных тяжб. Поэтому (особенно на начальном этапе) необходимо провести общее собрание в строгом соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. В дальнейшем внутренними регламентами, утверждёнными общим собранием собственников МКД, можно упростить, например, способ информирования собственников о предстоящем собрании. Порядок организации, а также созыва и принятия решений общими собраниями регулируется ст. 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Органом управления ТСЖ (ЖСК) является общее собрание членов жилищного объединения. Вопросы, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников всех помещений многоквартирного дома, предусмотренной ст. 44 Жилищного кодекса РФ, не могут решаться общим собранием членов ТСЖ (ЖСК):

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами;

4) выбор способа управления многоквартирным домом.

Наши соседи заняли лестничную клетку своими вещами. На замечания не реагируют. Что мы можем предпринять?

 — Необходимо разъяснить соседям, что «Правилами противопожарного режима в Российской Федерации», утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 №390, предписывается следующее: «На объектах запрещается:к) устраивать на лестничных клетках и в поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы (пункт 23 «к»)».

Если это не поможет — напишите заявление в прокуратуру, приложив фотографии лестничной клетки. Если прокуратура сочтёт ваше письмо обоснованным — региональному управлению МЧС будет выписано предписание о внеплановой проверке. После подключения прокуратуры и проверки обоснованности ваших заявлений нарушителям придётся выплатить штраф

Дизайн :
Яндекс.Метрика